Regularização de imóvel: escritura, registro e os riscos de manter irregular

No Brasil, a propriedade imobiliária somente se transfere com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis competente, nos termos do art. 1.245 do Código Civil. Sem o registro, o comprador não é juridicamente o proprietário — independentemente de ter pago o preço e estar na posse do imóvel.

Riscos de não regularizar

O vendedor pode alienar o imóvel a terceiro de boa-fé — prevalecerá o registro mais recente
Penhoras e arrestos contra o vendedor recaem sobre o imóvel não transferido
Impossibilidade de financiamento bancário com garantia hipotecária ou alienação fiduciária
Dificuldade ou impossibilidade de inventário e transmissão do imóvel aos herdeiros
Impossibilidade de venda ou doação formal enquanto o imóvel permanecer no nome de terceiro

Imóvel sem escritura: as vias de regularização

Via	Quando aplicar	Onde tramita
Adjudicação compulsória	Vendedor se recusa a assinar a escritura; contrato particular de compra e venda já quitado	Judicial (ação) ou extrajudicial desde o CPC/2015 (art. 216-B, LRP, incluído pela Lei n.º 14.382/2022)
Usucapião extrajudicial	Posse mansa, pacífica e com animus domini pelo prazo legal (5, 10 ou 15 anos conforme a modalidade)	Cartório de Registro de Imóveis (CPC/2015, art. 1.071)
Usucapião judicial	Quando há oposição de confrontantes ou do proprietário tabular	Vara Cível ou Vara de Registros Públicos
Retificação de área	Divergência entre a área registrada e a área real do imóvel	Extrajudicial (RI) ou judicial se houver impugnação

⚖️ Usucapião extrajudicialA usucapião extrajudicial (art. 1.071, CPC/2015) permite o reconhecimento da propriedade diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem necessidade de ação judicial. É necessária a anuência de todos os confrontantes. Quando há discordância de algum confrontante, o processo deve ser judicial.

ITBI e custos de regularização

2,7%

ITBI em Curitiba

Alíquota do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis incidente sobre o valor venal do imóvel. Cada município fixa sua própria alíquota.

Emolumentos cartorários

Lavratura da escritura + registro no RGI são cobrados com base na tabela estadual de emolumentos, calculada sobre o valor do imóvel.

⚠️

Adiar custa mais

Quanto mais o ITBI e os emolumentos forem postergados, maior tende a ser o valor venal do imóvel — e consequentemente o custo da regularização.

⚠️ Construção não averbadaReformas e construções realizadas sem Habite-se ou sem averbação no Registro de Imóveis configuram irregularidade urbanística e registral. A regularização envolve laudo técnico, aprovação municipal e posterior averbação. Imóveis com área construída divergente da registrada podem ter problemas na venda e no inventário.

Documentos necessários para regularização

Matrícula do imóvel atualizada (certidão do RI)
Contrato de compra e venda ou instrumento que comprove a aquisição
IPTU e certidões negativas municipais
Documentos do vendedor e do comprador (RG, CPF, estado civil)
Para usucapião: comprovantes de posse (contas de consumo, fotos, recibos, testemunhos)
Para retificação de área: laudo técnico de profissional habilitado (CREA/CAU)

O MDB Advocacia assessora na compra e venda de imóveis, regularização de propriedades, usucapião extrajudicial e judicial, adjudicação compulsória e retificação de área. Entre em contato para análise do seu imóvel.

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